Heizung in der Mietwohnung ausgefallen: Was jetzt?

Heizung in der Mietwohnung defekt: die ersten Schritte

1. Ausmass der Störung feststellen

   Bleibt nur ein Heizkörper kalt, kann das Problem am Thermostatventil oder an der Wärmeverteilung liegen. Sind sämtliche Räume und möglicherweise auch das Warmwasser betroffen, deutet dies eher auf eine zentrale Störung hin. Fragen Sie, wenn möglich, kurz bei Nachbarinnen oder Nachbarn nach.

2. Raumtemperaturen protokollieren

   Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Temperatur in mehreren betroffenen Räumen. Messen Sie wiederholt am gleichen Ort und nicht direkt am Fenster, Heizkörper oder Boden. Fotos des Thermometers können die Dokumentation ergänzen.

3. Einfache Bedienung kontrollieren

   Öffnen Sie die Heizkörperthermostate und prüfen Sie einen zugänglichen Wohnungsregler auf Heizbetrieb, Solltemperatur, Ferienmodus und Zeitprogramm. Verändern Sie keine Fachparameter der zentralen Anlage.

4. Anzeige und Stromversorgung ansehen

   Fotografieren Sie Fehlercode, Hersteller und Modell. Einen eindeutig beschrifteten Heizungs-Hauptschalter oder die zugehörige Sicherung dürfen Sie einmal kontrollieren. Löst die Sicherung erneut aus, lassen Sie sie ausgeschaltet und informieren Sie die zuständige Stelle.

5. Störung sofort melden

   Nutzen Sie die im Mietvertrag, Treppenhaus oder Technikraum angegebene Notfallnummer. Ist die Situation dringend, rufen Sie zuerst an und senden Sie anschliessend eine E-Mail oder Nachricht mit den wichtigsten Angaben. So bleibt nachvollziehbar, wann die Vermieterschaft vom Problem erfahren hat.

6. Zuständigkeit und Auftrag klären

   Fragen Sie, welcher Fachbetrieb kommen soll und wer ihn beauftragt. Eine schriftliche Bestätigung schützt vor Missverständnissen über Anfahrt, Pikettzuschlag und Rechnungsempfänger.

Wen müssen Mieterinnen und Mieter kontaktieren?

So melden Sie den Heizungsausfall schriftlich

Die Meldung sollte kurz, sachlich und überprüfbar sein. Für eine erste dringende Nachricht genügt beispielsweise:

Bleibt eine Reaktion aus, empfiehlt der Mieterinnen- und Mieterverband eine nachweisbare schriftliche Mängelanzeige. Bei einem Heizungsausfall kann die angemessene Reaktionsfrist deutlich kürzer sein als bei einem nicht dringenden Mangel. Wie kurz sie sein muss, hängt unter anderem von Jahreszeit, Aussentemperatur, Raumtemperatur und den betroffenen Personen ab.

Was darf ich selbst prüfen – und was nicht?

Ein kompletter Ausfall einer zentralen Heizung ist in der Regel keine kleine Ausbesserung, die eine Mietpartei selbst fachgerecht erledigen kann.

Darf ich selbst einen Heizungsnotdienst bestellen?

Am sichersten ist es, den von der Verwaltung bezeichneten Betrieb zu nutzen oder sich den Auftrag schriftlich bestätigen zu lassen. Wer selbst einen Betrieb bestellt, kann gegenüber diesem als Auftraggeberin oder Auftraggeber auftreten. Ob die Vermieterschaft die Kosten übernimmt, ist dann nicht automatisch geklärt.

Der Mieterinnen- und Mieterverband beschreibt für dringende Ausnahmefälle eine begrenzte Möglichkeit, das unbedingt Notwendige veranlassen zu lassen – etwa wenn die Heizung im Winter vollständig ausfällt und weder Verwaltung noch Hauswartung erreichbar sind. Vorher sollten sämtliche zumutbaren Kontaktversuche unternommen und dokumentiert werden. Der Auftrag muss sich auf notwendige Sofortmassnahmen beschränken; ein kostspieliger Austausch der Anlage darf nicht eigenmächtig beauftragt werden.

Wer bezahlt die Reparatur der Heizung?

Nach Art. 256 des Schweizer Obligationenrechts muss die Vermieterschaft die Mietsache in einem Zustand erhalten, der sich für den vereinbarten Gebrauch eignet. Kleine, einfach ausführbare Reinigungen und Ausbesserungen gehören nach Art. 259 OR zur Mieterschaft. Muss eine Fachperson an der zentralen Heizung arbeiten, spricht dies nach der Einordnung des Mieterinnen- und Mieterverbands grundsätzlich gegen einen blossen kleinen Unterhalt.

Anders kann die Situation aussehen, wenn die Mietpartei den Defekt selbst verursacht hat oder ohne Freigabe unnötige Arbeiten bestellt. Deshalb sollten Beauftragung, Umfang der Arbeiten und Rechnungsempfänger vor dem Einsatz möglichst eindeutig geklärt werden.

Welche Mietrechte können bei einem Heizungsausfall bestehen?

Ein Heizungsausfall kann einen Mangel der Mietwohnung darstellen. Welche Ansprüche bestehen, hängt jedoch immer von den konkreten Umständen ab. Entscheidend sind beispielsweise Dauer und Ausmass des Ausfalls, Jahreszeit, erreichte Raumtemperaturen, betroffene Räume und die Frage, ob die Mietpartei den Mangel verursacht hat.

Beseitigung des Mangels

Bei einem Mangel, für den die Mietpartei nicht einzustehen hat, kann sie grundsätzlich verlangen, dass die Vermieterschaft ihn behebt. Gleichzeitig verpflichtet Art. 257g OR die Mietpartei, einen nicht selbst zu beseitigenden Mangel zu melden. Eine frühe Meldung hilft zudem, Folgeschäden und Beweisprobleme zu vermeiden.

Mietzinsherabsetzung

Art. 259d OR sieht bei einer Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses vor. Der mögliche Zeitraum beginnt grundsätzlich mit der Kenntnis der Vermieterschaft und endet mit der Behebung des Mangels. Die Höhe ist eine Einzelfallfrage; aus Tabellen oder früheren Entscheiden lässt sich keine feste Reduktion für jeden Heizungsausfall ableiten.

Kürzen Sie den Mietzins nicht eigenmächtig. Lassen Sie den Anspruch bei Uneinigkeit durch eine Mietrechtsberatung oder die zuständige Schlichtungsbehörde prüfen.

Mietzins amtlich hinterlegen

Eine Mietzinshinterlegung bedeutet nicht, die Zahlung einfach einzustellen oder das Geld auf einem eigenen Konto zurückzubehalten. Das Gesetz verlangt ein formelles Vorgehen: schriftliche Fristansetzung mit Androhung, Einzahlung bei der kantonal bezeichneten Stelle und die rechtzeitige Einleitung des Verfahrens bei der Schlichtungsbehörde. Fehler können ernste mietrechtliche Folgen haben. Nutzen Sie dafür eine aktuelle Anleitung oder fachkundige Beratung.

Zusätzliche Auslagen

Unter bestimmten Voraussetzungen können nach Art. 259e OR auch Schadenersatzansprüche in Betracht kommen. Bewahren Sie deshalb Belege für notwendige und angemessene Auslagen auf. Ob ein Anspruch besteht, hängt unter anderem vom Verschulden und der Schadenminderungspflicht ab.

Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung für einen konkreten Mietfall.

Welche Raumtemperatur muss eine Mietwohnung erreichen?

Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt für Wohnräume tagsüber 20 bis 21 Grad als Orientierung für eine behagliche Raumtemperatur. Ein einzelner Messwert entscheidet jedoch nicht allein über die rechtliche Beurteilung. Ein längerer Ausfall bei tiefen Aussentemperaturen wiegt anders als eine kurze Abweichung während einer milden Übergangsperiode.

Dokumentieren Sie deshalb nicht nur die Temperatur, sondern auch Messzeit, Raum, Dauer des Ausfalls und die Entwicklung über mehrere Stunden. Bei Säuglingen, älteren oder gesundheitlich gefährdeten Personen sollte die Verwaltung ausdrücklich auf die besondere Dringlichkeit hingewiesen werden.

Wohnung vorübergehend sicher warm halten

• Türen zu wenig genutzten Räumen schliessen und nur kurz und kräftig lüften.
• Mobile Elektroheizer nur standsicher und mit Abstand zu Vorhängen, Möbeln und anderen brennbaren Gegenständen betreiben.
• Heizgeräte möglichst direkt an eine geeignete Wandsteckdose anschliessen und niemals abdecken.
• Backofen, Grill, Kerzen oder Campingheizer nicht zum Beheizen der Wohnung verwenden.
• Mit der Verwaltung schriftlich klären, ob sie Ersatzheizgeräte bereitstellt und wie zusätzliche Stromkosten behandelt werden.

Drohen Leitungen einzufrieren oder sinkt die Temperatur für gefährdete Personen kritisch ab, ist eine rasche fachliche Beurteilung erforderlich.

Störung genauer eingrenzen

Ist die ganze Wohnung betroffen, hilft der Ratgeber „Heizung ausgefallen“ bei der sicheren Erstkontrolle. Bleibt nur ein Raum kalt, lesen Sie „Heizkörper wird nicht warm“. Fehlt zusätzlich das warme Wasser, finden Sie weitere Schritte unter „Kein Warmwasser“. Vor einer eigenen Beauftragung lohnt sich ausserdem der Überblick zu den Kosten eines Heizungsnotdienstes.